【前編】会社員がやるべき副業、第1位! 「サラリーマンの不動産投資」について、FIRE一歩手前のなおPに聞く!! #dualwork

「不動産投資を始めて、毎月安定した不労所得を得たい!」
「でも、何から始めるべきか全然わからない…」

と、ほとんどの人が足踏みしていると思います。

それもそのはず。不動産投資は、物件探しに始まり、資金計画、入居者の獲得から収益化まで非常に手間がかかります。そのため「株式投資や仮想通貨の方が簡単?」と思うかもしれません

しかし、不動産投資は一度そのノウハウを身につければ、長期に渡って安定して不労所得を獲得しやすくなります

そうはいっても、「そのノウハウをどうやって身につければ…」と思っている方に向けて、今回はFIRE(※)一歩手前のサラリーマン不動産投資家・なおPさんに「素人でも始められる、副業としての不動産投資の始め方」を伺いました。

「手間のかからない物件さえ購入できれば、不動産投資は副業に向いている」。そう断言するなおPさんに、オススメの物件や不動産投資の勉強方法について教えてもらいます!

※FIRE:Financial Independence, Retire Earlyの略語。 経済的自由を獲得し、早期リタイアを実現すること。


なおP

Twitter:@naopictures
30代半ばの男性会社員。大学卒業後、日系の有名企業に10年以上勤務。2020年から始めた大家業は現在法人3期目で1棟6戸、戸建3戸を運用している。その他、個人で区分1戸を所有する。時価純資産0.45億、総資産1.3億前後。満室賃料/借入額返済比率は30%台。

会社員の特権を活かせる副業、第1位は「不動産投資」

大畑:本日はよろしくお願いいたします!早速ですが、単刀直入に聞きます!なぜ会社員が副業するなら、不動産投資が良いのでしょうか?

なおP:それは、第一に会社員が持つ最大の武器を活かせるからですね。

大畑:会社員が持つ最大の武器とは、一体なんでしょう?

なおP:フリーランスや経営者とは違って、会社員には「与信」があります。この与信こそが最大の武器です。例えば、住宅ローンを組んで銀行からお金を借りながら少ない元手で自宅を購入できるのは、まさに会社員の特権です。

大畑:確かに。企業に勤める会社員であれば、住宅ローンは魅力的な金融サービスですね!

なおP:そうです。もちろん、経営者はサラリーマンに比べて、めちゃくちゃお金を稼いでいるイメージがありますよね。でも、どんなに稼げる能力があったとしても、銀行は経営者には住宅ローンとしてお金を貸しづらいんです。

だから、経営者が不動産を購入するなら、一定の自己資金が必要になります。その結果、初期投資の回収が数年続くことになってしまうので、だいぶもったいないですよね。

もちろん、事業性ローンを使えば、会社員も経営者もお金を借りることはできるのですが、会社員における与信の優位性は、住宅ローンの方が高いのではないかと思います。住宅ローンを副業に有効活用したいというのが提案の一つですね。

大畑:なるほど。会社員の魅力として、与信があることと、住宅ローンが借りやすいというのは理解できました!では、住宅ローンを利用して不動産投資を副業として成立するためには、何が必要になるのか?もう少し踏み込んで教えてください。

なおP:はい、副業でやるべき不動産投資の具体的な物件条件などもお話ししますね。

「手間のかからない物件」こそが、副業に最適!

大畑:不動産投資についてより深く知りたくなってきました!一口に不動産投資といっても、様々な物件のタイプがあると思います。副業に向いている物件はどのようなものなのでしょうか?

なおP:簡単に言ってしまうと、「手間のかからない物件」ですね。

大畑:手間のかからない物件…?

なおP:もう少し詳しく説明すると、以下3つの条件が揃っていることです。

なかでも最も重要なのは、不動産の入居者を獲得する「客付けがスムーズ」であることです。これさえできれば、早く安定した家賃収入を得られます。

大畑:客付けに1年以上かかってしまったら、その間は収益ゼロですからね。

なおP:そうです。資金回収がどんどん遅れてしまうワケですから、客付けがスムーズかどうかは極めて重要な観点です。

大畑:たしかに!とはいえ、手間のかからない良い物件を探すのは、なかなか大変そうに見えます…。

なおP:その通り。手間のかからない優良物件は、物件そのものの値段が高かったり、利回りが低かったりするんですよね。逆に、客付けの悪い中古物件や地方の立地が悪い場所にあるアパートなど、手間のかかる物件ほど利回りは高くなります。

もちろん、手間のかからない理想の物件に出会えることは、そう多くはありません。だからこそ、多少の不利を工夫で補うことが不動産投資家の醍醐味でもあり、物件を所有する経済的な意味でもあります。

素人が不動産投資で“負けない”ためには、勉強するしかない

大畑:素人が手間のかかる物件でも結果を出すには、正直まだまだ勉強が足りないことがわかりました…。

なおP:そうですね。やはり不動産投資を始める前に、必ず勉強した方が良いと思います

大畑:なおPさんは、どのように不動産投資について勉強していったのでしょうか?

なおP:まず不動産投資のルールや、有名な不動産投資家の成功ストーリーなどを知るために、数十冊くらい本を買って読みました。あとは、実際に不動産投資をされている方と交流もしましたね。

大畑:まずは知識と情報を増やすことから始めたんですね。

なおP:実際に本を読んだり、投資家から話を聞いたりしていると、さまざまな投資スタイルを知ることができます。それを続けるうちに、だんだんと自分が理想とする不動産投資のスタイルが見つかってくるんです。

理想とする投資スタイルを実践している人がいたら、自分のメンターにすると良いと思います。

大畑:ちなみに、なおPさんのメンターはどなたでしょうか?

なおP:大家のプーさん(@ooya_the_pooh)です。彼のオンラインスクールにも所属してますね。不動産業者になれるレベルの知識を共有してくれるので、貴重な情報源になっています。

大畑:逆に、やってはいけない勉強方法はありますか?

なおPいきなり事業性ローンで借金をして、不動産を買ってしまうことですね。たまに、少ない自己資本で簡単に不動産を買えることを謳う営業電話がありますが、絶対に乗ってはいけません。

また株式投資であれば、少額で試してみることは全然アリですが、不動産投資は金額が大きい分、簡単に買うべきものではありません。

大畑:たしかに!不動産を買わずとも、勉強できることはたくさんありそうですね。

なおP:もう少し実用的な力を身につけたいのであれば、物件の価値を比較検討できるようになりましょう。いきなり物件を買おうとしても、相場がわからなければ目の前に現れた物件が割安なのか割高なのかすら判断できませんよね。

まずは、自分が住んでいるエリアのマンションや戸建ての大まかな値段を把握することからはじめてみると、きっと勉強になると思います。

大畑:相場を把握すること。今日から実践できますね!

不動産投資を始めるなら、「心の賃貸併用住宅」がベスト!

大畑:不動産投資を始める前に勉強すべきということが、よくわかかりました。ただ、一通り勉強して「不動産を購入する準備が整った!」となっても、初めて購入する物件をなかなか決められない気がします…。

もし、「初めて物件を買うなら、こういうタイプがオススメ!」といったものがあれば、教えてください!

なおP:初めて物件を買うなら、「自宅を買ってみる」ことがオススメです。

大畑:自宅を買ってみる。意外な答えですね…!最初に、住宅ローンの話をしたのは、そのためです。

なおP:そうです。金利が圧倒的に安く、自己資本も抑えられる住宅ローンを組んで自宅を購入することが、サラリーマン不動産投資家としての第一歩になります。

私の考えとしては、東京勤務の方であれば、都心に近い郊外エリアにある、土地の値段に近くなっている中古の一戸建てを買ってみるのが良いと思います。

都心より安く物件を購入できますし、数年住んでから売却しても土地の値段はそこまで大きく変動していないはずです。しかも、もし自分が転勤になったら、そのまま誰かに貸し出したり、物件を建て替えて収容率をアップさせて家賃収入を得る方法もあります。

大畑:それなら、リスクも最小限に抑えられますね。

なおP:不動産投資家のふんどし王子(@fundoshiouji)さんや波乗りニーノ(@niino_naminori)さんなどが、「心の賃貸併用住宅(※)」という言葉を提唱しているように、賃貸と住宅が併用できるような需要の高い物件こそが、初めて不動産投資をする方に向いているのではないでしょうか。

(※)心の賃貸併用住宅とは、住宅ローンを組んだ1軒目の物件に数年住んだあとで、2つ目の住宅ローンを組んで1軒目を賃貸に貸し出すことです。そうすることで、1軒目の返済よりも大きな賃貸収入と2軒目の住宅ローン控除を合算し、通常よりも安価に2軒目の住宅に住むことができます。

大畑:なるほど。逆に、「これだけは買わない方が良い!」という物件はありますか?

なおP:良い質問ですね。それは、また次回詳しくお伝えしましょう。

後編では、これだけは買わない方が良い物件、そしてなおPさんがこれまで行ってきた不動産投資についてお聞きします。次回もお楽しみに!

 

編集: 新井勇作
取材・執筆: 大畑朋子
デザイン: 中山亜希

 

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